China/ cuando estalle la burbuja inmobiliaria [Robin Lee]

[Ernesto Herrera]

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Correspondencia de Prensa

29 de noviembre 2016

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China

Cuando estalle la burbuja inmobiliaria

Robin Lee

Borderless movement, 12-11-2016

https://borderless-hk.com/

Traducción de Viento Sur

http://www.vientosur.info/

A finales del verano, en Shanghái se informó de un fuerte aumento repentino
del número de parejas que pedían el divorcio. Esto no se debió a una súbita
ruptura de numerosas relaciones, sino a los rumores que circulaban de que el
ayuntamiento iba a introducir pronto mayores restricciones a la compra de
pisos, favoreciendo a quienes compraran por primera vez. Por eso muchas
parejas se apresuraron a obtener el llamado “divorcio documentado” antes de
que entraran en vigor los cambios, con la esperanza de poder adquirir
todavía una segunda vivienda a mejor precio. Esta drástica respuesta al
cambio legislativo previsto por parte de muchas parejas de Shanghái no fue
la primera de esta clase, sino que volvió a poner de manifiesto alguno de
los aspectos absurdos del mercado inmobiliario chino.

Los analistas llevan tiempo advirtiendo de los peligros de la creciente
burbuja inmobiliaria en China. Por un lado, la enorme sobreinversión en la
construcción de inmuebles con el fin de sostener el crecimiento ha producido
las tristemente famosas ciudades fantasma, con galerías comerciales que
siguen vacías y pisos y apartamentos sin terminar o no ocupados. La magnitud
de la sobreinversión hace que gran número de pisos sigan sin ser vendidos,
particularmente en ciudades de segunda. Al mismo tiempo, y pese a que en el
pasado han experimentado alguna caída, los precios del mercado inmobiliario,
impulsados por la especulación, han seguido aumentando últimamente de forma
continua hasta alcanzar niveles extremamente altos en las principales
ciudades. De acuerdo con la Oficina Nacional de Estadística, las ventas de
espacios en edificios residenciales aumentaron un 25,6 % en los ocho
primeros meses de este año, mientras que su valor se incrementó un 40,1 %.
En Shanghái, los rumores sobre las nuevas restricciones siguieron a un
aumento en el mes de julio del 27,3 % del precio de la vivienda nueva en
comparación con el año anterior.

Pese a que en el caso de Shanghái las nuevas normas no entraron en vigor a
comienzos de septiembre, como se había rumoreado, y que posteriormente se
dijo que varios agentes inmobiliarios habían sido detenidos por propagar los
rumores para impulsar las ventas, en otras localidades los ayuntamientos sí
adoptaron disposiciones que supuestamente estaban encaminadas a enfriar el
mercado inmobiliario. Mientras que el propósito de tales medidas consiste
supuestamente en limitar las malas prácticas o los actos ilegales de los
promotores y responder a la preocupación por el aumento descontrolado de los
precios, la realidad es que apenas contribuyen a abordar las causas
subyacentes de los problemas.

Un problema es que cualquiera de estas medidas encaminadas a regular el
aumento de la burbuja se ve socavada en gran medida por la existencia y el
uso de una banca en la sombra y sus mecanismos irregulares de concesión de
préstamos. El sistema chino de financiación en la sombra es importante y se
ha calculado que el año pasado movió 54 billones de yuanes, el equivalente
al 79 % del PIB de China. Esta financiación en la sombra ha generado
capacidades excedentarias en varios sectores de la economía china y en
particular en el sector inmobiliario. Por otro lado, se han puesto en tela
de juicio las propias medidas destinadas a controlar el mercado
inmobiliario.

Yi Xianrong, economista y profesor de la Universidad de Qingdao, que ha
comentado con anterioridad los riesgos de la creciente burbuja inmobiliaria
china, es un buen ejemplo de alguien que ha cuestionado estas medidas. Este
mismo año ha llamado la atención sobre el hecho de que el crecimiento del
PIB del país se basaba en su mayor parte en la construcción de
infraestructuras con dinero público y en las ventas de viviendas, impulsadas
por el aumento de los precios. Predijo que, aunque este crecimiento pueda
mantenerse durante un año, más o menos, no podrá continuar indefinidamente y
tal vez cause nuevos problemas. Sin embargo, en un comentario más reciente,
ha puesto en tela de juicio varias políticas recientes de algunos
ayuntamientos que supuestamente están destinadas a encauzar el proceso,
argumentando que no son realmente políticas encaminadas a controlar el
mercado inmobiliario, sino que se trata de políticas de “comercialización
del hambre inmobiliario”. En otras palabras, las políticas no servirán para
enfriar el mercado, sino que tendrán el efecto opuesto y favorecerán la
especulación.

Yi cita algunos ejemplos concretos de localidades en que las acciones e
intenciones de las autoridades locales resultan cuestionables al respecto.
Critica, por ejemplo, que los intentos del ayuntamiento de Shenzhen de
investigar a los promotores y hacer un seguimiento de los agentes
inmobiliarios no funcionarán debido a que su enfoque no distingue entre los
consumidores individuales que compran viviendas y las compañías de inversión
que son una causa importante de la especulación descontrolada en el mercado
inmobiliario. Por consiguiente, acusa al consistorio de no abordar el
problema y tacha de falsos sus intentos de regular el mercado inmobiliario,
que según él están destinados a permitir que siga la especulación.

Del mismo modo, en Fuzhou, donde el ayuntamiento decidió limitar la
diferencia de precios entre diferentes lotes de la misma promoción al 10 % y
declaró que pensaba incrementar la disponibilidad de solares para la
construcción de pisos en un 20 % durante los tres años siguientes, Yi
considera que estas medidas están más bien destinadas a decir a los
inversores que los precios en el mercado inmobiliario irán en aumento, con
el resultado de animarles a comprar inmuebles más rápidamente. También en
Nanjing, donde se impusieron plazos para la solicitud de préstamos, critica
los préstamos por haber favorecido con anterioridad el crecimiento del
mercado inmobiliario y que la fijación de plazos solo se aplicaba a un tipo
de préstamos, pero no era una política que abordara el conjunto de este
mercado. También ha criticado otras políticas por inducir la especulación
inmobiliaria en los mercados, favoreciendo el aumento de los precios hasta
niveles todavía más elevados.

Estas políticas de los gobiernos municipales, como ilustra la avalancha de
divorcios de Shanghái, también ha atraído a más sectores de las clases
medias de China al mercado inmobiliario, de manera que, según Yi, estas se
verán cada vez más atrapadas en la burbuja. Advierte de que, en el futuro,
cuando se colapse el mercado, el efecto puede ser mucho peor que la caída de
la bolsa en 2015, hasta el punto de que esta vez no habrá vía de escape para
las clases medias.

Más allá de las familias de clase media que han buscado oportunidades de
invertir y han recurrido al divorcio para poder comprar una segunda o
tercera residencia, los efectos del aumento del precio de la vivienda tienen
otras consecuencias graves de tipo social y económico. El grado de
especulación, en la que participan empresas que adquieren cientos de
unidades con ánimo de realizar grandes beneficios, genera enormes
desigualdades. En otro artículo, Yi critica la distribución cada vez menos
equitativa de la riqueza social que se deriva de la especulación
inmobiliaria, dado que la compra de una vivienda está cada vez menos al
alcance de los hogares de renta baja. Además, observa que con un mercado
inmobiliario que se guía principalmente por la especulación, y no por los
consumidores, el efecto es negativo para el consumo, que se considera cada
vez más como un pilar fundamental del crecimiento económico de China. Al
aumentar los precios, quienes pueden permitirse la compra de una vivienda
ven aumentar su deuda por tener que devolver préstamos e hipotecas, lo que
puede reducir en buena medida el consumo general de estos hogares. Esto
supone nuevas amenazas para la vitalidad de la economía china.

¿Por qué no aborda el gobierno las cuestiones subyacentes? Otra parte
significativa del problema tiene que ver con la propiedad y el uso del suelo
en la China actual. En este país, la totalidad del suelo pertenece al Estado
o a colectividades. En la práctica, esto significa hoy que el gobierno
controla el uso del suelo y lo cede para determinados periodos de tiempo.
Así, los gobiernos locales venden a menudo terrenos mediante subasta,
cediéndolos al mejor postor, o a promotores con los que las autoridades
mantienen estrechas relaciones. En muchos casos, los ayuntamientos expropian
terrenos de vecinos, supuestamente en nombre del “interés público”, para
luego venderlos con beneficio a los promotores, lo que supone una parte
significativa de los ingresos de la municipalidad (en algunos casos hasta el
50 %) y contribuye de modo importante al PIB.

Estas prácticas relativas al uso del suelo no siempre se han dado. En
efecto, a este respecto China ha aprendido de Hong Kong. Antes de 1988, la
constitución china estipulaba que el suelo urbano era propiedad del Estado y
el suelo rural era propiedad colectiva. A ambas categorías se aplicaban
cláusulas que prohibían la compraventa o el arrendamiento de solares. No
obstante, con la creación de las zonas económicas especiales (empezando con
la de Shenzhen en 1980) ya se empezó a resquebrajar el principio de
nacionalización o colectivización de la tierra. Puesto que estas zonas
estaban destinadas a atraer la inversión extranjera directa, había que
arrendar terrenos a empresas extranjeras, y desde entonces se extendió la
práctica de arrendar terrenos de propiedad estatal o colectiva (con una
indemnización simbólica en este último caso), a pesar de la prohibición
constitucional.

Muchas ciudades aprendieron de Hong Kong procedimientos para subastar
tierras con el fin de promover la mercantilización del suelo. En aquel
entonces, todo el suelo de Hong Kong pertenecía a la corona británica y el
gobierno colonial utilizaba el suelo de la corona para recaudar dinero
mediante la subasta y la entrega de terrenos al mejor postor. Los
ayuntamientos chinos comenzaron a adoptar el procedimiento de Hong Kong y
personas como CY Leung, que es topógrafo profesional, fue a China
continental para enseñar a las autoridades municipales cómo subastar tierras
y promover el mercado inmobiliario en general.

El gobierno central se mostró impresionado por estos experimentos y en 1988
el Partido Comunista Chino enmendó la cláusula constitucional en cuestión
para legalizar la venta de terrenos. Con ello copió de Hong Kong la alianza
de amiguetes entre el gobierno, los promotores, los bancos y los agentes
inmobiliarios, que se benefician todos de este monopolio y de esta
mercantilización de las llamadas tierras de propiedad estatal o colectiva.
Este sistema también hace que el aumento continuo del precio de los
inmuebles redunde en interés de todos los componentes de la alianza. Al
permitir a los promotores la venta de inmuebles a precio elevado se
garantiza que seguirán comprando terrenos del gobierno, de modo que atacar a
fondo el problema de la especulación inmobiliaria no interesa a los
políticos locales. Esto implica que cualquier medida encaminada a abordar
cuestiones relacionadas con la demanda en el mercado inmobiliario, pero que
evita acabar con la subasta de “tierras de propiedad estatal o colectiva” y
su entrega al mejor postor, nunca dará resultado a largo plazo.

En términos generales, la crisis inmobiliaria china es una crisis que ya
afecta de lleno a quienes desean o no pueden permitirse comprar una vivienda
para vivir en ella, e incluso más a quienes han sido desplazados por
proyectos urbanísticos, y una crisis cada vez más profunda para la clase
media, en la medida en que la han animado a invertir en segundas o terceras
residencias. La continuación por esta vía bajo el impulso de la especulación
y la complicidad del gobierno al ayudar al enriquecimiento de los
promotores, también puede llegar a desestabilizar gravemente el sistema
económico chino cuando estalle la burbuja.

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