China/ Venta de apartamentos a cambio de sandías: las promociones desesperadas de los promotores inmobiliarios. [Simon Leplâtre]

[Ernesto Herrera]

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Correspondencia de Prensa

20 de julio 2022

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China



Venta de apartamentos a cambio de sandías: las promociones desesperadas de
los promotores inmobiliarios



Debido a la estrategia cero de Covid y a las limitaciones financieras
derivadas de una campaña de reducción de la deuda del sector, los promotores
chinos rivalizan en su creatividad para vender su stock no vendido.



Simon Leplâtre *

Le Monde, 19-7-2022

https://www.lemonde.fr/

Traducción de Correspondencia de Prensa



En el cartel, se ven brotes de ajo del tamaño de un edificio: "Cinco yuanes
[0,75 euros] la libra, ¡compre un apartamento y pague con ajo!", propone el
anuncio de la promotora inmobiliaria Jianye a los agricultores de Henan, una
provincia rural del centro-este de China. La empresa afirma haber recibido
430 toneladas de ajo entre finales de mayo y principios de junio, lo que
permitió a 30 agricultores pagar una fracción de su vivienda.



Con este eslogan, ha lanzado sobre todo una buena operación de comunicación:
en todo el país, otros promotores han seguido su ejemplo y tratan de atraer
a los agricultores aceptando sandías, trigo o duraznos, siempre por encima
de los precios del mercado, para financiar una fracción del aporte inicial.
Pero detrás de la inventiva de los departamentos de marketing, estas
campañas muestran sobre todo que los promotores están dispuestos a hacer
cualquier cosa para poder vender.



Y por una buena razón, desde hace casi un año, la facturación inmobiliaria
está en caída libre. Una campaña gubernamental para limitar el
sobreendeudamiento del sector endureció gravemente las condiciones de
financiación de los promotores con los bancos, lo que ha llevado a decenas
de ellos al borde de la quiebra. Desde las dificultades del gigante
Evergrande, reveladas en septiembre de 2021, decenas de promotores han
dejado de pagar sus deudas.



Baja la confianza de los hogares



Recientemente, el 3 de julio, el Grupo Shimao, basado en Shanghái, dejó de
pagar 1.000 millones de dólares (1.000 millones de euros). A finales de
2022, la empresa tendrá que devolver esa suma por partida triple a los
inversores chinos e internacionales. El lunes 11 de julio, la Bolsa de Hong
Kong expulsó a seis promotores chinos, entre ellos Shimao, Sunac, Kaisa y
Evergrande, por no haber publicado sus balances financieros del año 2021.



El primer semestre del año fue especialmente difícil para el sector
inmobiliario: a las dificultades del sector se sumaron los confinamientos
que marcaron la primavera en muchas ciudades chinas, entre ellas Shanghái,
que estuvo bloqueada durante más de dos meses. Esto afectó tanto las ventas
como la confianza de los hogares. Según el estudio trimestral del Banco
Central de China, publicado el 29 de junio, en el segundo trimestre, los
salarios y el empleo fueron incluso inferiores a los de 2020.



Los chinos prefieren ahorrar. Así, en junio, las ventas de los 100
principales promotores cayeron un 43% en términos interanuales, lo que
supone el duodécimo mes consecutivo de descenso de las transacciones, el más
prolongado desde que comenzó la privatización del mercado inmobiliario en
los años 90.



El fin de los confinamientos parece haber dado un respiro al mercado: si
bien las ventas bajaron en términos interanuales, subieron un 61% con
relación a mayo. Basándose en esto, Yu Liang, presidente de Vanke, uno de
los pesos pesados del sector inmobiliario, piensa que el crecimiento debería
volver. "A corto plazo, creo que el mercado ya tocó fondo, pero la
recuperación va a ser un proceso lento y delicado. Según él, los años de
crecimiento de dos dígitos han terminado: "La industria entró en una nueva
etapa de desarrollo".



Mercado a dos escalas



Sin embargo, esta modesta recuperación oculta un mercado a dos escalas.
Mientras que las ventas se están recuperando en las grandes ciudades, la
situación en los pueblos más pequeños se presenta mucho más preocupante.
"Este tipo de promociones sugiere que algunas zonas están realmente en
dificultades. Las ciudades más pequeñas siguen teniendo grandes problemas de
superávit: su crecimiento es mucho menor que el de las metrópolis. Sin
embargo, estos pequeños mercados representan en conjunto más de la mitad del
mercado total", afirma Rosealea Yao, especialista inmobiliaria de Gavekal
Dragonomics, una empresa de análisis de Pekín. Entre los 100 millones de
apartamentos vacíos en manos de especuladores y los 30 millones de bienes
inmuebles sin vender en manos de promotores, China tendría suficiente para
alojar a 340 millones de personas en sus ciudades fantasma, estima la
empresa de investigación Capital Economics. Un peso muerto para las ciudades
menos atractivas.



Por ello, las autoridades se esfuerzan en reactivar el mercado: este año se
bajaron las tasas de interés en dos ocasiones. Y las iniciativas locales se
multiplican: están las clásicas medidas utilizadas para calmar o apoyar el
mercado en China, jugando con el porcentaje de aporte inicial requerido.
Pero algunos van más allá, subvencionando la compra de nuevos apartamentos a
las personas que dejan sus viviendas por estar en mal estado.

Según Gavekal, unos 20 gobiernos locales han puesto en marcha este tipo de
programas, inspirados en las campañas de "mejora de los barrios marginales"
lanzadas hacia el año 2015, durante la última crisis inmobiliaria. Sin
embargo, las medidas no irían tan lejos esta vez: "Dado que la financiación
de estos programas procede en su totalidad de las arcas de las
administraciones locales, es probable que las restricciones fiscales limiten
su alcance", señala una nota de la empresa de investigación. De hecho, los
ingresos fiscales se ven afectados tanto por los recortes fiscales para
mitigar los efectos del Covid-19 como por la caída de los ingresos por la
venta de terrenos a los promotores inmobiliarios.



Manifestaciones de propietarios



Por su parte, los promotores compiten entre sí para atraer a los clientes.
Además de las promociones agrícolas, las oficinas inmobiliarias suelen
ofrecer las terminaciones de la vivienda o una plaza de estacionamiento
gratuita. ¿Por qué no bajar los precios? Porque están fuertemente
controlados por los gobiernos locales, que están preocupados por una espiral
descendente. "Los promotores no pueden proponer un descuento demasiado
grande respecto al precio original fijado en el momento de la construcción
porque afectaría a la estabilidad de la empresa", afirma Will Chu, analista
inmobiliario de CGS-CIMB Securities en Hong Kong.

De hecho, la propiedad considerada durante dos décadas como una apuesta
segura ya ha provocado protestas de los propietarios de viviendas,
descontentos por la erosión del valor de sus propiedades. "Pero el hecho de
que regalen una plaza de aparcamiento no está controlado", dice. Lo
importante es que el precio por metro cuadrado no baje demasiado.



* Simon Leplâtre, periodista independiente en China que colabora con, entre
otros sitios y periódicos, Radio France, Le Monde, La Croix y AFP.

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