Uruguay/ de interés empresarial: el "plan de vivienda social" que aprobó Mujica [Eliana Gilet - Marcos Rey]

[Ernesto Herrera]

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Correspondencia de Prensa

boletín informativo – 8 de agosto 2015

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A l’encontre – La Breche

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Uruguay



De interés empresarial

El gobierno de Mujica aprobó en 2011 un ambicioso proyecto para direccionar
el flujo de capitales privados hacia la construcción de viviendas. La alta
rentabilidad atrajo capitales extranjeros y cuatro años después los
beneficios se concentran en los promotores, los constructores y los
compradores de mayor poder adquisitivo. El subsidio estatal supera los 600
millones de dólares.

Eliana Gilet/Marcos Rey

Brecha, Montevideo, 7-8-2015

http://brecha.com.uy/

Rodeado por la colección de libros que conformaban la biblioteca que
perteneció al catedrático Eduardo Couture, sentado en un sillón de espaldas
a la ventana, Ariel Cagnoli se acomoda el chaleco del traje, aclara la voz,
señala a su derecha y dice: “La ley, te diría, nació de esa mesa”. El
veterano promotor inmobiliario es también el presidente de la gremial que
los nuclea, la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del
Uruguay (Appcu). Encarna a los principales defensores de la ley de promoción
de vivienda de interés social (Vis). Una de las políticas de vivienda
estrella del progresismo se puso en marcha a partir de la sanción de esa
ley, la número 18.795, de agosto de 2011, y tiene dos grandes patas.

La pata más robusta del plan está hecha a medida de los empresarios: a
cambio de que construyan viviendas fuera de su tradicional base de
operaciones (la promoción excluyó explícitamente a la franja costera este de
Montevideo), el gobierno les descuenta impuestos. El argumento parece
simple: como el Estado no tiene suficientes recursos para renovar el stock
habitacional, debe tentar a los privados para que orienten sus capitales
hacia la construcción inmobiliaria. La zanahoria que anima a los empresarios
a lanzarse en esta patriada es que podrán construir cierto tipo de viviendas
–definidas en la reglamentación de la ley– sin pagar el impuesto a la renta
de las actividades económicas (Irae) ni el impuesto al patrimonio durante
diez años, tampoco el Iva y el impuesto a las trasmisiones patrimoniales.

El menú de descuentos llevó a que en cuatro años los inversores promovieran
13.195 viviendas ante la Agencia Nacional de Vivienda (Anv), el brazo
ejecutor del Ministerio de Vivienda (Mvotma). A mayo de este año se habían
terminado 1.800 y vendido unas 2.500 (se venden desde que se hace el pozo
del edificio).

La pata más endeble –a juzgar por sus magros resultados– ha sido la que se
pensó para los destinatarios de las Vis y que, según reza nítidamente la
ley, son los “sectores socioeconómicos bajos, medio-bajos y medios de la
población”. La idea también parecía simple: para que estos sectores pudieran
acceder a las Vis tendrían que tener acceso al crédito. Pero con ingresos
insuficientes, los bancos no les prestarían plata. Por tanto, el Estado creó
en la misma ley el Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios (Fgch),
administrado por la Anv. Cumpliendo algunos requisitos (por ejemplo que los
ingresos mínimos por hogar no superaran los 48 mil pesos mensuales) y con la
condición de que la vivienda que compraran fuera “la única del sujeto de
crédito”, podrían golpear la puerta de los bancos con el Estado atrás. El
Fgch reduce los requerimientos de ahorro previo para financiar hasta en un
90 por ciento el valor de la vivienda, dando hasta 25 años de plazo. Además
de esos requisitos, en junio de 2014 se establecieron topes máximos al
precio de las viviendas a las que aspiraban las familias que pedían el
respaldo de este fondo para acceder a los créditos hipotecarios.

Por lo tanto, al mismo tiempo que el Estado promovía la oferta de viviendas
apuntalaba la demanda de los destinatarios sociales del plan. La ley
reconocía así cinco objetivos: ampliar “significativamente la cantidad de
viviendas de interés social”, facilitar el acceso a la vivienda de “los
sectores socioeconómicos bajos, medio-bajos y medios de la población”,
contribuir a la integración social y al aprovechamiento de la
infraestructura ya instalada, mejorar las condiciones de financiamiento y
garantía para la compra y el alquiler, y por último, fomentar la innovación
tecnológica en la construcción.

La génesis

El plan parecía funcionar de maravillas, al menos hasta el año pasado. Una
tras otras caían derrumbadas añejas casas de zaguán alto de comienzos del
siglo XX en el Centro, Palermo, Barrio Sur y Cordón, para dar lugar a nuevos
edificios modernos y estándar de la clase media uruguaya del siglo XXI.

Pero el gobierno de José Mujica comenzó a advertir que detrás de la piqueta
fatal del progreso (que incluía una nueva cara urbanística en las zonas
céntricas de la capital) no desembarcaban los destinatarios previstos sino
sectores de mayor poder adquisitivo. A diferencia del Interior, donde desde
el inicio del plan los precios de las viviendas estaban topeados por el
Estado, en Montevideo reinaba el libre mercado. Como resultado, las Vis eran
38 por ciento más caras. Para enmendar la distorsión y pese al pataleo de la
Apccu, en junio de 2014 el gobierno resolvió topear los precios del 25 por
ciento de las viviendas de cada proyecto que se amparara en las
exoneraciones fiscales (véase entrevista con Francisco Beltrame), aunque no
fue retroactivo a los que ya habían sido habilitados.

Desde entonces la Apccu no para de mover sus contactos. El 30 de junio se
reunió con Daniel Martínez, una semana antes de que asumiera al frente de la
Intendencia capitalina; el 2 de julio lo hizo con el ministro de Economía,
Danilo Astori, y una semana más tarde, el 16 de julio, con el
vicepresidente, Raúl Sendic. En todos los casos, además de hacer pedidos
específicos a cada uno de los interlocutores (básicamente exoneraciones de
tasas variadas), exigieron la eliminación de los topes.

El poder de lobby de las cámaras tiene larga data, y una ley de este tipo
era una vieja aspiración. Cagnoli recuerda esa génesis en su relato: “Los
ideólogos de la ley partieron de un proyecto que hicimos en conjunto con
Julio Villamide (asesor de la Apccu y de la Cámara de la Construcción) y que
se lo presentamos a José Mujica, cuando aún no era presidente, pero ya había
sido electo, durante uno de esos eventos que se llamaban ‘El Frente
escucha’. A raíz de eso al poco tiempo nos reunimos con (Danilo) Astori y
Mujica, y profundizamos en el tema. Empezamos a trabajar en conjunto,
fundamentalmente con Carlos Mendive (director entonces), de la Anv, con la
ministra (de Vivienda, Graciela) Muslera y la intendenta de Montevideo (Ana
Olivera) y algunos jerarcas. De todo ese conglomerado surgió la ley, pero
nosotros aportamos el inicio”.

El desarrollo

Aunque el plan de promoción de la vivienda de interés social parezca un
traje que se hizo a la medida de los empresarios de la construcción
inmobiliaria, el gobierno prefiere concentrarse en los aspectos positivos.
Insiste en que el plan ha dinamizado la industria de la construcción,
generado miles de puestos de trabajo y revitalizado áreas deprimidas de la
ciudad en las que no se invertía desde la década de 1940. Sin desconocer
estos impactos, cuando se pasa un peine fino por los resultados se advierten
otras alertas.

El talón de Aquiles sigue siendo que el plan no llega a sus destinatarios
iniciales, previstos en la legislación. Como reconoció a Brecha el
presidente de la Anv, Francisco Beltrame, el Estado no tiene información
suficiente para hacer un monitoreo de quiénes están comprando los
apartamentos financiados, en parte, con dineros públicos. Según las
estimaciones oficiales, por cada Vis el Estado renuncia a cobrar entre el 18
y el 20 por ciento del costo de la construcción (véase recuadro).

El gobierno tampoco monitorea de qué forma se están comprando las viviendas
ni qué porcentaje de las vendidas están efectivamente ocupadas. Sin embargo,
además de exonerar de impuestos a las empresas constructoras, durante diez
años el Estado no cobra Irpf ni Irae a los compradores de las Vis ni a
quienes las alquilen. Están eximidos de estos impuestos sin importar su
origen social, su capacidad económica o su procedencia geográfica. De modo
que un empresario de otro país con buena disponibilidad de capital que
procura hacer negocios en Uruguay puede comprar dos, cinco, diez o más
apartamentos en el Barrio Sur con la idea de especular con su arrendamiento.
Porque no es prioridad para el Estado controlar –ni limitar– a los
compradores, así como tampoco lo es garantizar que estas viviendas
subsidiadas efectivamente sean habitadas.

Una de las pistas que pueden seguirse para sondear el mundo de los
compradores es la cantidad de préstamos que se respaldaron por el Fondo de
Garantía. Es decir, personas o familias que necesitan del respaldo del
Estado para acceder al crédito de compra, porque sus ingresos no les
permiten cumplir con los requisitos de los bancos ni tampoco tienen el
efectivo para comprar al contado. Según datos de la Anv –siempre a fines de
mayo–, se registraron 565 garantías: un 20 por ciento de las 2.500 Vis que
se llevan vendidas. Sin embargo el porcentaje sería menor, explicó Beltrame
a Brecha, ya que el Fgch también respalda la compra de vivienda usada y no
sólo la compra de Vis.

Por otro lado, varios promotores privados reconocieron a Brecha que lo que
pierden de ganar por los topes que el Estado fijó en 2014 para el 25 por
ciento de las viviendas de cada proyecto en Montevideo, lo trasladan al
resto de las unidades. Como resultado, algunas viviendas se venden a más de
200 mil dólares. En esa línea, cuando se celebra que las áreas centrales de
Montevideo están siendo repobladas, no se considera que los altos precios de
las viviendas no permiten que accedan a una vivienda propia o de alquiler
los habitantes de esos barrios.

Durante los tres primeros años de aplicación, la expectativa era que la
competencia entre los inversores bajaría los precios de venta de las Vis e
impactaría también en el mercado inmobiliario global, bajando el precio de
los alquileres y de las casas usadas. Pero eso no ha sucedido y hay quienes,
como Benjamín Nahoum, asesor de Fucvam, lo atribuyen a un error en el punto
de partida: el gobierno no consideró que en un mercado pequeño como el
uruguayo, las empresas más grandes obtendrían posiciones dominantes fijando
los precios.

En paralelo, algunos emprendimientos inmobiliarios amparados en el régimen
de interés social han captado financiación a través del mercado de capitales
mediante la emisión de obligaciones negociables y fideicomisos financieros.
Al igual que otros proyectos vinculados a la energía eólica, barrios
privados o la construcción de la cárcel de Punta de Rieles, el especialista
Pablo Sequeira, del estudio Posadas, Posadas & Vecino, explicó a El País que
un fideicomiso con 11 millones dólares fue autorizado a invertir en
viviendas de interés social: Casauru. Con los fondos captados, esta empresa
tiene previsto construir 798 viviendas en Ciudad de la Costa, Las Piedras y
Salto, lo que demuestra que la “inversión en ladrillos” sigue siendo un
negocio con buenos márgenes.

Pese a que el gobierno –en la voz de Beltrame– reconoce que la promoción de
inversiones en viviendas de interés social no está llegando a los
destinatarios previstos, se muestra confiado en que la economía de mercado
se encargue de desplomar los precios a medida que pase el tiempo y las
nuevas propiedades no tengan quien las compre. Es el resultado que se espera
luego de un precio no menor, sacrificar nada menos que 635 millones de
dólares de recaudación del Estado.

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Los beneficiados

La propaganda es sugestiva: “Pegado al río de la Plata, el barrio de las
artes es uno de los más antiguos de Montevideo. Alma Sur será un nuevo ícono
en este barrio”. El edificio fue diseñado por el arquitecto Carlos Ott y
está levantándose en la esquina de Maldonado y Andes. Tendrá 78 apartamentos
de uno y dos dormitorios, además de varios penthouses.

Los precios de venta de un apartamento de un dormitorio allí oscilan entre
los 130 mil y los 150 mil dólares; para los de dos, van entre los 170 mil y
los 230 mil dólares. El penthouse de dos dormitorios cuesta 384 mil dólares
y uno de cuatro dormitorios fue vendido en 452 mil dólares. De los 78
apartamentos del edificio, sólo quedan 18 disponibles. Recibió una
exoneración1 de 5.377.000 dólares (47.141.952 UI).

Los promotores utilizaron sociedades anónimas, en su extensa mayoría, para
presentar los proyectos ante el Estado. Eso hace que, por un lado, puedan
acumular inversión de distintas fuentes, que puedan cruzarse entre los
distintos proyectos, y también que sea más complejo identificar de dónde
viene la inversión que banca las obras. Según datos aportados por la Apccu,
predomina el capital nacional pero hay una alta (que no cuantifican) porción
de extranjeros, sobre todo argentinos, invirtiendo a través de la ley de
promoción de viviendas de interés social.

Los dos grandes promotores privados, en cantidad de proyectos y de obras,
son el grupo Altius y Campiglia.

De los siete edificios de apartamentos que la constructora Campiglia está
construyendo (tiene otros terminados) en Montevideo, sobresale uno. En el
predio que ocupó la ex fábrica Strauch, en Gonzalo Ramírez y Ejido, la
empresa está levantando el emprendimiento inmobiliario de interés social más
grande del país: Estrellas del Sur. Con dos torres de 12 y 25 pisos en
construcción, que incluirán 338 apartamentos de uno, dos y tres dormitorios,
la empresa estima que sólo en esa manzana pasarán a vivir mil personas. Las
unidades de dos dormitorios que quedan disponibles van desde los 136 mil
dólares, las más baratas, hasta los 170 mil las más caras. Según datos de la
Anv, la empresa descontará más de 23 millones de dólares por concepto de
exoneraciones fiscales.

El grupo Altius tiene como principal desarrollador a Mauricio Levitín.
Cuentan en su haber con ocho grandes proyectos promovidos por la ley de Vis
y van por el noveno: el mítico esqueleto vacío ubicado en 18 de Julio y
Tacuarembó. Se los identifica como los edificios Nostrum. Cruzando
información y con base en los datos proporcionados por la Anv, Brecha armó
el siguiente cuadro sobre seis de sus ocho proyectos:

1.Nostrum Centenario, promovido a través de Westinco SA (Luis Alberto de
Herrera esquina Lavandería), con 142 viviendas. El monto exonerado es de
algo más de 12 millones de dólares. En el estadio actual de construcción
(varían a medida que avanza), una vivienda de un dormitorio cuesta 85.500
dólares; de dos, 123 mil, y de tres, 150 mil.

2.Nostrum Plaza, promovido mediante Gabapri SA, se proyecta en el antiguo
predio de los techitos verdes del cordón, en Defensa y Ferrer Serra.
Proyecta 231 viviendas, con un monto exonerado de algo más de 18 millones de
dólares. Un cuarto, 81.500 dólares, dos, 113 mil, y de tres, 178 mil
dólares.

3.Nostrum Parque, presentado por Tejasmi SA (20 de Febrero, entre Sena y
Castriz), proyecta 121 viviendas. El monto exonerado es de 74.443.131 UI; en
dólares: araña los 8 millones y medio.

4.Nostrum Avenida, mediante Nefalir SA (Luis Alberto de Herrera y Thompson),
proyecta 35 Vis, con un monto exonerado de 3,5 millones de dólares. Los de
un dormitorio están todos vendidos, los de dos cuestan 150 mil dólares.

5.Nostrum Prado, de Talkenil SA (Féliz Olmedo y Buschental), tiene 70
viviendas, 44.529.466 UI exoneradas, que representan 5 millones de dólares.
Por un apartamento de un dormitorio en este edificio piden 106 mil dólares,
155 mil por uno de dos.

6.Nostrum Tower, de Cobralur SA (Mercedes y Fernández Crespo), con 79
viviendas y 3.800.000 dólares de exoneración.

Por la construcción de estos seis edificios Altius obtuvo un beneficio de
más de 50 millones de dólares. A esto debería sumársele también lo exonerado
por otros dos que también fueron promovidos, pero de los que no se accedió a
los datos: Altos del Libertador y Nostrum Mirador. Todos los montos
indicados son los más baratos, otros apartamentos de iguales características
pero en distintas ubicaciones en el mismo edificio cuestan aún más.

1.Los cálculos presentados fueron hechos sobre valores al 31 de mayo de
2015.

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Los datos oficiales

A comienzos de junio la Comisión Asesora de Vivienda fue citada por el
Mvotma para socializar el análisis del avance de la política pública, y
realizó un balance de los cuatro años de aplicación.

A mayo de 2015 había 412 proyectos presentados que construirían 9.612
viviendas de interés social (al cierre de esta edición, esas cifras treparon
a 440 proyectos con 13.195 viviendas).

El grueso de los 412 proyectos se presentó en Montevideo (250 proyectos, 7
mil viviendas) y de lejos seguían Maldonado y Canelones, con unos 30
proyectos cada uno. La inversión en obra nueva fue mayoritaria (378
proyectos), frente a las posibilidades que también ofrecía la ley para
refacción, reciclaje y ampliación de lo ya existente.

Entre las nuevas, 53 son proyectos “grandes”, por la cantidad de viviendas
que construyen. Hay 39 megaedificios en la capital, siete en Maldonado, dos
en Canelones y uno en Salto, Paysandú, Rocha, Tacuarembó y Durazno.

El monto total de exoneración1 de los 412 proyectos promovidos a mayo de
2015 asciende a 5.563.964.877 unidades indexadas, que representa una
renuncia fiscal de casi 635 millones de dólares.

Según datos de la Apccu, la renuncia representa un 20 por ciento del costo
total de las obras. Según Beltrame, es un 18 por ciento de ese costo.

A partir de las declaraciones juradas que los promotores deben hacer en la
Anv ante alguna transacción de las viviendas, se calculó que el costo
promedio de construcción fue de 1.820 dólares el metro cuadrado.

Los cálculos presentados fueron hechos sobre valores al 31 de mayo de 2015.
La unidad indexada fue tomada a 3,08 (fuente Ine: 3,0829) y el dólar a 27
pesos (fuente Bcu: 26,843).

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