Uruguay/ "viviendas promovidas": nuevas exoneraciones a especuladores inmobiliarios y empresas constructoras [Benjamín Nahoum]

[Ernesto Herrera]

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Correspondencia de Prensa

11 de diciembre 2016

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Uruguay



De la “vivienda de interés social” a la “vivienda promovida”



Nuevas exoneraciones a las inversiones privadas en vivienda

Dos platos

Benjamín Nahoum

Brecha, Montevideo, 3-12-2016

http://brecha.com.uy/

La ley de promoción a la inversión en vivienda de interés social (Livis) se
aprobó en 2011 con el objetivo, según se establece en su artículo 1, de
mejorar “las condiciones de acceso a la vivienda de interés social”. La idea
era crear un incentivo mediante amplias exoneraciones impositivas para que
capitalistas privados invirtieran en vivienda.

La ley de promoción a la inversión en vivienda de interés social (Livis) se
aprobó en 2011 con el objetivo, según se establece en su artículo 1, de
mejorar “las condiciones de acceso a la vivienda de interés social”.(1) La
idea era crear un incentivo mediante amplias exoneraciones impositivas para
que capitalistas privados invirtieran en vivienda con esos objetivos
sociales, reforzando de ese modo los recursos del plan quinquenal 2011-2015,
que en términos reales (costo de la construcción) eran inferiores a los del
período anterior, en el que se había resuelto que el tema vivienda no era
prioritario, y similares a los de los planes de vivienda aprobados desde
1990.

Sin embargo, por decisión expresa de los propulsores del sistema (el equipo
económico), no se controlaba si la renuncia fiscal efectivamente se
destinaba a reducir los precios de venta o a aumentar las ganancias del
inversor, o por lo menos a ambas cosas. En los hechos los precios no bajaron
frente a los que alcanza la construcción privada sin exoneraciones, y las
ganancias deben de haber aumentado, porque a tres años de la puesta en
marcha del sistema las expresiones de interés comprendían ya más viviendas
que las que se producían con financiamiento público, lo que era un indicador
de la excelencia del negocio.

Según se supo, la ley fue idea de los promotores privados nucleados en la
Asociación de Promotores Privados de la Construcción (Appcu) y las
inmobiliarias. En un reportaje que le realizara Brecha en su escritorio
(6-VIII-15), el presidente de Appcu, arquitecto Ariel Cagnoli, reconoció que
la Livis se había redactado allí mismo, y un conocido inmobiliario y
publicista llegó a decir que el uso de la expresión “interés social” (cuya
relación con el sistema, vistos los precios de venta, es pura coincidencia)
había buscado solamente hacer la iniciativa más atractiva.

¿Qué se ha hecho hasta ahora al amparo de esta ley? Según la web de la
Agencia Nacional de Vivienda (Anv), a la fecha se han presentado más de 500
proyectos para ser “promovidos”, comprendiendo casi 15 mil viviendas, y se
han aprobado alrededor del 80 por ciento de ellos; a su vez, el número de
viviendas terminadas llegaba, al 1-7-2015 a casi 1.800 (informe de la Anv a
la Comisión Asesora de Vivienda de Dinavi, Coavi). Había más de 6.300
viviendas en construcción y 2.200 con boleto de reserva, o compromiso o
contrato de compraventa.

En la Coavi, las federaciones de cooperativas de usuarios, Fucvam
(Federación Uruguaya de Cooperativas de Vivienda por Ayuda Mutua) y Fecovi,
plantearon la necesidad de evaluar lo actuado, y en particular los precios,
la colocación y los destinatarios de las viviendas, antes de seguir
multiplicando las realizaciones. También les preocupaba que el Estado
pudiera subsidiar estas viviendas, aun las de precio topeado, para permitir
su colocación, porque sin un control de costos ello constituiría un subsidio
a la oferta (a los inversores) y no a la población demandante. El planteo
fue recogido en las conclusiones de las comisiones que discutieron el plan
quinquenal, pero no tuvo el apoyo del grupo de trabajo, que no llegó a
ninguna conclusión por la diferencia de visiones expuesta (participaban
también las empresas constructoras, los promotores, y diversos organismos
públicos).

Un informe sobre la marcha del sistema, solicitado por Brecha apoyándose en
la ley de acceso a la información, permitió conocer nuevos datos y calcular
que la renuncia fiscal del Estado ya ascendía, a esa fecha, a más de 600
millones de dólares (casi tanto como las comentadas pérdidas de Ancap
(petrolera estatal), y en un período mucho más corto).

Si bien el primer decreto reglamentario del proyecto (355/11, aprobado
apenas dos meses después que la ley, lo que refleja el interés que existía
en el gobierno por la puesta en marcha del sistema) permitía poner topes a
los precios de venta de las unidades, recién en 2014 se establecieron esos
topes, y sólo sobre el 25 por ciento de ellas. A valores de noviembre 2016,
los topes son de 128 mil dólares para las viviendas de dos dormitorios (unas
3.900 Unidades Reajustables), y de 159 mil dólares para las de tres (4.900
UR). Estos montos son 80 por ciento mayores a los valores del sistema
cooperativo. El Estado puede subsidiar hasta el 50 por ciento de las cuotas
resultantes, lo que amplía enormemente las posibilidades de colocación y
constituye otro importante incentivo para los inversores.

¿Qué sector de población accede a esos precios? Si bien la Anv y los
promotores señalan que aún no hay un estudio detallado al respecto, en
realidad no parece hacer falta un estudio detallado para responder a esa
pregunta, dado que se conoce el precio de venta y la distribución de
ingresos de la población.

Una vivienda que cuesta 159 mil dólares, suponiendo que se pide una entrada
de sólo el 10 por ciento (otra de las “oportunidades” que este sistema
ofrece a los compradores), requiere un préstamo de 143 mil dólares, lo que a
25 años y una tasa de interés del 7 por ciento como ofrece el Banco
Hipotecario de Uruguay (que es el que ha otorgado la casi totalidad de los
préstamos para comprar unidades), da una cuota mensual de 1.012 dólares, o
sea unos 30 mil pesos. Para pagar esa cuota sin afectar más del 20 por
ciento del ingreso, como establece la ley 13.728 (artículo 35), se requiere
un ingreso mensual de 150 mil pesos.

¿Quiénes tienen en Uruguay al día de hoy 150 mil pesos de ingreso familiar
mensual? El último quintil de ingresos, el 20 por ciento más rico de la
población. El ingreso promedio de los hogares uruguayos no llega ni a la
mitad de esa cifra, según recientes datos del Ine (Instituto Nacional de
Estadística)

Esto con relación a las viviendas topeadas. Para las no topeadas la
situación es aún peor, puesto que los precios y por tanto las cuotas son más
altos. No hace falta concluir que no se trata de vivienda de interés social.

Hace 15 días, en conferencia de prensa recogida en la página web del Mvotma
(Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente) su
titular, la arquitecta Eneida de León, anunció cambios en el sistema de la
ley 18.795. Si bien no está claro si esas modificaciones surgen de una
evaluación hecha por el ministerio o responden a planteos de los promotores
privados (particularmente de Appcu, que inmediatamente salió a expresar su
beneplácito por la medida anunciada), y las informaciones mencionan ambas
cosas, lo principal de los anuncios consiste en:

•La reducción del porcentaje de viviendas topeadas en los programas para
Montevideo, del 25 al 10 por ciento, y en el Interior del 25 al 20 por
ciento. No se establece si los topes se modificarán, sino que el cambio
anunciado refiere solamente a la cantidad de viviendas topeadas, si bien El
País tituló “Gobierno baja topes a la vivienda de interés social”,
encabezado que se contradice con lo que después dice el propio artículo, que
habla de los porcentajes topeados y no de los valores de los topes.

•“La aplicación de una potente herramienta como lo es el subsidio a la cuota
conjugado con el crédito hipotecario” para “incluir en nuestras políticas a
los sectores bajos, medios bajos y medios que han presentado dificultades en
el acceso a una vivienda adecuada” (citas del comunicado del Mvotma).

La primera medida es curiosa, porque prácticamente se liberan los topes en
Montevideo, donde la Livis ha tenido mayor éxito (70 por ciento de los
programas), mientras que también prácticamente se dejan igual en el
Interior, donde el sistema ha tenido poco desarrollo, lo cual es
contradictorio con la teoría de que liberando los topes se amplían las
ofertas, puesto que donde hacen falta más ofertas es en el Interior.

Si bien los empresarios dicen que al haber menos viviendas topeadas bajará
el precio de las no topeadas (porque en realidad lo que hacen es trasladar
la “pérdida” de las topeadas a las demás), lo más seguro es que el número de
las de menor precio se reduzca sensiblemente.

Respecto de la segunda medida, no se ha aclarado si el subsidio seguirá
siendo para las viviendas que respeten los precios tope (lo que disminuiría
los subsidios a otorgar) o si se extenderá a las viviendas con precio libre.
Si esto último es lo que se entiende por “una aplicación potente del
subsidio a la cuota” (sobre valores más altos), la consecuencia será que se
destinarán más fondos del Plan Nacional de Vivienda a subsidiar las
ganancias de los empresarios.

La otra novedad es que se le cambiará el nombre a la ley, no mencionándose
más (quizá por recato) a la vivienda de interés social; el título referirá
en cambio a las “viviendas promovidas”. De extender las exoneraciones a las
viviendas construidas por el propio Estado (intendencias, Pmb, Plan Juntos)
o a las modalidades de producción social del hábitat, como las cooperativas,
como se prometió al aprobar la ley 18.795, no se dice nada. El cambio de
nombre puede ser considerado como positivo, porque al menos se transparenta
el objetivo, pero implica también que se renuncia explícitamente a “mejorar
las condiciones de acceso a la vivienda de interés social” y se toma por
otro lado: el del estímulo a la inversión privada como objetivo.

Por los mismos días el gobierno aprobaba el decreto 487/16, que implanta
nuevas exoneraciones impositivas a inversores privados, esta vez a la
construcción y venta de inmuebles con destino a “vivienda permanente o
esporádica correspondientes a proyectos de gran dimensión económica”,
apoyándose en una ley de 1996 que votaron en contra todos los legisladores
frenteamplistas, a excepción de los del sector del ministro de Economía.

Si no querían sopa…

Nota

1) Definida en el artículo 26 de la ley de vivienda de 1968.

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