Uruguay/ viviendas de (des)interés social: la falsa ilusión de la "clase media" [Tomer Urwicz]

[Ernesto Herrera]

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Correspondencia de Prensa

10 de enero 2016

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Uruguay

Viviendas de (des)interés social

Cuando aquel sueño tiene su techo

Diego, inquilino: “El subsidio que el Estado aporta ha servido para que las
constructoras tengan más utilidades”

La falsa ilusión. En cuatro años el Estado dejó de cobrar US$ 696 millones
para incentivar la construcción de viviendas de interés social. La inversión
logró reactivar la edificación en los barrios, pero no consiguió que los
sectores de nivel económico medio accedan con mayor facilidad al sueño de la
casa propia.

Tomer Urwicz

El País, Montevideo, 10-1-2016 

http://www.elpais.com.uy/

La falsa ilusión. En cuatro años el Estado dejó de cobrar US$ 696 millones
para incentivar la construcción de viviendas de interés social. La inversión
logró reactivar la edificación en los barrios, pero no consiguió que los
sectores de nivel económico medio accedan con mayor facilidad al sueño de la
casa propia.

La "clase media" parece estar condenada a alquilar. Cuatro años atrás, para
incentivar la compraventa en este sector, el Estado implementó la Ley de
Acceso a la Vivienda de Interés Social. Pero los resultados estuvieron lejos
de lo esperado. En vez de aumentar el número de propietarios, engrosó más el
de inquilinos e incluso con la normativa se beneficiaron personas que ya
eran dueñas de otras viviendas. "El subsidio que el Estado aporta ha servido
para que las constructoras tengan mayores utilidades", opina Diego (36), que
alquila desde hace seis años y busca para comprar desde hace uno.

La Agencia Nacional de Vivienda (ANV) argumenta que la intención, en
realidad, "fue hacer llegar las edificaciones a barrios donde la
construcción estaba detenida" y, como consecuencia, acercar la vivienda a
las personas de ingresos medios. Sin embargo, reconoce que no se llegó a ese
público objetivo.

Cuatro de cada 10 uruguayos de nivel socioeconómico medio alquila o vive en
lugares donde no aporta dinero. El otro 60%, ese que es propietario, habita
mayormente en lugares de un solo baño —solo el 7% de las viviendas de este
nivel tiene dos baños.

Según datos de la Cámara de Empresas de Investigación Social y de Mercado
del Uruguay (Ceismu), a los que accedió El País, en los sectores de nivel
socio-económico bajo los propietarios son el 42%. Y en el nivel más alto,
asciende a 86%.

Un simple cálculo: un uruguayo recibe, en la mano, $ 35.000 al mes. Ese
mismo uruguayo quiere comprar un apartamento nuevo, de dos dormitorios, en
una zona céntrica. Tiene que desembolsar US$ 110.000. En el supuesto de que
no percibe ninguna ayuda y que todo su salario va destinado a comprar el
inmueble —es decir, no gasta en comida, vestimenta u otra necesidad— debe
ahorrar casi ocho años para lograr el objetivo. Es una realidad equiparable
a las grandes ciudades de España, donde los precios de las viviendas son más
altos, aunque también más elevados los ingresos de las familias.

"Hoy no compra una vivienda quien tiene ingresos inferiores a $ 40.000 en su
núcleo familiar", asevera Mauricio Guarinoni, director nacional de Gestión
Territorial del Mides (Ministerios de Desarrollo Social). De ahí que para el
jerarca sea necesario un cambio cultural: "No todos van a poder comprar; lo
importante es el acceso a una vivienda digna".

El sueño de la casa propia, al menos para la "clase media" -un término poco
técnico pero de uso habitual-, recobró fuerza en el último lustro. En parte
se explica por el precio de los alquileres, cuyo aumento es sostenido
-recién en diciembre algunos barrios de Montevideo cambiaron esta
tendencia-, en parte por la mejora de los números macroeconómicos, y en
parte también por la implementación de la ley 18.795 de "acceso a la
vivienda de interés social".

Pero el nombre de esta norma es parte de la confusión. La ley tiene su
origen en un texto de 1968 en el que entran también las cooperativas. El
objetivo real fue "incentivar la inversión en zonas en que la construcción
está parada", explica Claudio Fernández, vicepresidente de la ANV. Es que
las autoridades entendieron que en los últimos años la construcción estaba
centrada en la rambla, yendo hacia el este, y hubo barrios que quedaron en
el olvido.

Un ejemplo es el Barrio Sur, que viene perdiendo población desde hace
décadas. Allí la empresa Campiglia tiene un proyecto de poco menos de 400
viviendas. "Con ellas se recupera la cuarta parte de los habitantes que
perdió el barrio en 40 años", afirma Julio Villamide, asesor de la Cámara de
la Construcción, y un fiel defensor de la nueva legislación.

A Diego, quien está en pareja con Susana (28), le gustó un edificio en La
Blanqueada, otro barrio en que la construcción hacía años que estaba
estancada. Era un proyecto de interés social que llevaba vendidas el 70% de
las unidades y en las restantes "el precio era disparatado". En definitiva,
dice, "estas viviendas son un gran negocio para la gente de plata, porque
compran inmuebles con descuento de impuestos".

El Estado renunció a cobrar US$ 696 millones por la exoneración fiscal en
este tipo de viviendas. No pagan el impuesto a la renta, al valor agregado y
al patrimonio, entre otros beneficios. Sin embargo, eso "no ha servido para
alcanzar al público objetivo", reconoció el presidente de la ANV, el
exministro Francisco Beltrame. El espíritu que podía tener la norma, de
hacer llegar la inversión a los barrios y a menor costo para que accedieran
los sectores medios, quedó trunco. Por eso en 2014 hubo una modificación: la
cuarta parte de las viviendas de los proyectos que se aprueban tienen que
estar con precios topeados.

Pero hecha la ley y la trampa. "Quienes acceden a ese lote de viviendas son
los mismos que compran el resto", señala Mauricio Levitin, director de
Altius Group. "En algunos casos lo compra el propio inversor para luego
alquilar esos apartamentos. En otros funciona como promoción de lanzamiento,
o bien son unidades del contrafrente que salen más baratas".

Así las cosas, el nuevo stock de viviendas puede hacer, o no, que el precio
baje. Depende de las leyes del mercado. Villamide entiende que este
escenario, el que favorece los alquileres, es una buena señal porque aporta
dinamismo y significa que hay menos gente en la informalidad. "A fines del
siglo XIX más del 80% de las viviendas eran alquiladas, pero la cifra bajó
hasta ubicarse en un 20%", cuenta. "Hoy comenzó a repuntar, se ubica en un
27% y el objetivo (de la Cámara Inmobiliaria) es llegar al 35%", agrega.
Diego, como inquilino, lo ve distinto: "Alquilar es estar condenado a perder
dinero todos los meses".

Pero vayamos al mejor escenario y supongamos que la "clase" media
efectivamente logra comprar. "Uno no debe mezclar demasiado el tipo de
público para evitar conflictos", argumenta Levitin, del Altius. No se trata
de una opinión elitista del empresario, sino que, ejemplifica, "ante la
fijación del precio de los gastos comunes ya surgirían problemas".

Ni blanco ni negro

A Carlos Young su segundo matrimonio le trajo la estabilidad que buscaba.
Durante sus 49 años deambuló por distintos barrios de Montevideo, en lo que
parecía un homenaje a la canción de la Reina de la Teja, esa que empieza:
"Malvín, vieja barriada sinfín". Junto a su esposa, profesional ella,
lograron reunir unos ahorros. Un día su suegra le comentó que habían tirado
un volante debajo de su puerta por el lanzamiento de Altos del Libertador,
una torre de interés social muy cerca del Palacio Legislativo. Young fue a
preguntar. Se motivó, compró el pozo y fue completando en cuotas la entrega.
Hoy tiene su apartamento propio, de dos dormitorios y cotizado en unos US$
110.000.

Años anteriores le hubiese sido imposible dar rienda suelta a este sueño. Es
que los bancos, incluido el estatal, exigían un 30% de ahorros previos. Hoy
hay planes que piden solo un 10%. Volvamos al simple cálculo: para un
apartamento de US$ 110.000 se necesitan US$ 11.000. Es decir, aquel uruguayo
que gana US$ 35.000 debe ahorrar íntegros nueve salarios y medio.

Durante 2015 se promovieron 75 proyectos amparados en la ley 18.795. Las
construcciones aprobadas equivalen a 2.068 viviendas. Desde que rige la
normativa ya han finalizado las obras de 2.518 unidades. Young es
propietario de una de ellas.

En un 95% de las viviendas de interés social los inversores son uruguayos.
De quienes compran, la mitad son consumidores finales y la otra mitad son
pequeños inversionistas, señala Eduardo Campiglia, director de la
constructora homónima. Por otra parte, el 50% de las viviendas ya habitadas
se usan para alquiler. Es una opción bastante recurrente para quienes desean
jubilarse y quieren tener un ingreso mediante el cobro del arrendamiento (lo
que antes era "la casita del fondo"). Young no maneja esta opción: "Al fin
conseguí mi techo y aquí me quedaré", dice.

Fernández, de la ANV, destaca que la fuerte participación de pequeños
inversores garantiza que el mercado no esté concentrado en unos pocos.

Sin embargo, Levitin asegura que muchos de esos "pequeños" agentes no logran
desarrollar la obra y "los grandes jugadores (como su empresa Altius) son
los que terminan" apoderándose del mercado. "La ANV mira las sociedades
anónimas que se presentan y no tanto los inversionistas o desarrolladores
que están detrás". Es que para llevar adelante estos emprendimientos hay que
tener un respaldo real. Según Campiglia, al inicio hay que aportar el 90% de
la inversión".

Una estrategia que están adoptando las constructoras es calcular el precio
que debería salir cada vivienda y en base a ese monto desarrollan el
proyecto. Para Diego y para algunos arquitectos, esto ocasiona que "se baje
la calidad arquitectónica". Pero este punto es refutado por los agentes
privados y la propia ANV. "No permitimos que haya una clase de viviendas
para ricos y otra para pobres", asevera Fernández, y alude a los criterios
de selección de los proyectos. En todo caso la disminución de los costos
está centrada en una mayor planificación y productividad, agrega Campiglia.
"Son unidades muy similares a las construidas en Pocitos, solo que se buscó
una mejor eficiencia".

Las viviendas de interés social sí lograron un efecto para el sector
trabajador: el aumento de los puestos laborales. La Cámara de la
Construcción estima que unos 10.000 obreros están empleados en estos
proyectos. Es una cifra significativa, aunque no pudo zafar de la
desaceleración que golpea: en 2015 cayó un 15%.

¿Qué hacer?

"Están quedando pocos focos sin atacar", afirma el vicepresidente de la ANV,
el organismo descentralizado creado en 2007 para facilitar el acceso y
permanencia en una vivienda. Esta agencia tiene, además de la aprobación de
los proyectos de interés social, la administración de créditos, parte de la
cartera del BHU (Banco Hipotecario del Uruguay) la reducción de la morosidad
—en 2015 bajó de 19,3% a 16,3%— y varios planes que impulsa junto a los
bancos. Por eso Fernández dice que "la clave está en combinar un plan que a
uno lo beneficie con un subsidio que le sirva".

Hay un Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios que exige ese ahorro
previo de entre 10% y 15%. Solo pueden acceder aquellos cuyos ingresos en la
familia no superen los $ 84.500 y con topes de precio. La persona recibe un
préstamo de hasta 90%, pero si no puede pagar la cuota —ahí está la clave de
la que habla Fernández—, puede combinar con un subsidio del Ministerio de
Vivienda. Debe registrarse y, de salir sorteado, el Estado aporta hasta la
mitad del valor. Para la vivienda de dos dormitorios los ingresos líquidos
deben estar entre $ 38.000 y $ 63.000. Hay que consultar la disponibilidad
en el sitio web del ministerio.

Otra posibilidad es empezar a ahorrar. Hay que reunir un depósito inicial de
$ 12.900 y realizar cuotas de $ 2.437, entre otras limitantes. El BHU
financia hasta el 90% de la vivienda. El clásico programa de Vivienda Nueva
del ministerio también requiere un ahorro previo, pero hay que tener a cargo
un menor de 18 años o una persona con discapacidad.

El que no tiene ahorros puede remangarse y empezar a construir. Ese es el
concepto de las cooperativas de ayuda mutua. La ANV brinda el asesoramiento
técnico y luego manos a la obra. Otro tipo de autoconstrucciones requieren
de un respaldo económico. No hay vuelta: cuando la situación no da para
tirar manteca al techo la opción es construir, diseñar una estrategia de
compra o resignarse a alquilar.

El riesgo de los más vulnerables

En 2006 solo el 39% de los hogares tenían una “buena construcción”. Para
2014 el porcentaje se elevó al 54%, según datos del Mides. También mejoró la
situación del hacinamiento, bajando del 14,1% al 10,2%. Pero si bien la
calidad de vida viene en mejora, hay 13.066 hogares uruguayos en emergencia
habitacional. “Nos debemos un debate entre todos los partidos para ver como
erradicamos el problema”, opina Mauricio Guarinoni, director nacional de
Gestión Territorial de esa cartera. Seis de cada 10 familias que viven en
asentamientos (1) tienen ingresos superiores a $ 15.000, por lo que podrían
apostar a una garantía de alquiler en una zona no céntrica, explica el
jerarca. “Pero no es fácil renunciar a otras necesidades”. Para Julio
Villamide, el auge de los asentamientos irregulares en la década de 1990 y
principios de los 2000 ha dejado en bancarrota al sector inmobiliario. Por
entonces casi la mitad de las nuevas viviendas se construyeron en zonas
irregulares. Pero la situación mejoró. El asesor teme que haya un rebrote. 

Nota de Correspondencia de Prensa 

1) En los “asentamientos irregulares” habitan más de 180 mil personas. En
Montevideo, 12% de la población vive en esos barrios periféricos que, en
muchos casos, son clasificados por la Policía como “zonas rojas”. En su
mayoría, son familias de trabajo y salario precario, vendedores ambulantes,
clasificadores de basura, y mujeres del “servicio doméstico” o empleadas de
empresas tercerizadas de limpieza. La desocupación juvenil supera el 25%, la
deserción estudiantil y el embarazo adolescente son las más alta del país.
Para el tupamaro Eduardo Bonomi, ministro del Interior, se trata al igual
que otros barrios pobres, de “feudos” en disputa por el narcotráfico y el
sicariato.

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